주목할 만한 토지법 개정안의 새로운 내용
I. 법적 근거
- 2024년 토지법
II. 토지사용권증명서 발급 권한의 개정
개정 법률안 제1조 제33항은 2024년 토지법 제136조 제1항(토지사용권 및 토지 부착 자산 소유권 증명서, 이른바 “적색증서”의 최초 발급 권한에 관한 규정)을, 최초 등록을 하면서 토지사용권 및 토지 부착 자산 소유권 증명서 발급을 신청하는 경우 및 2024년 토지법 제219조 제7항 나목에서 정하는 경우에 관하여 다음과 같이 개정·보완할 것을 제안하고 있습니다 :
- 성급 토지 관리 기능을 갖는 기관은 2024년 토지법 제4조 제1항, 제2항, 제5항 및 제7항에서 규정하는 토지사용자 및 토지 부착 자산 소유자에 대하여, 본 항 나목에 해당하지 아니하는 한(본 항 나목에서 정하는 경우는 제외) 토지사용권 및 토지 부착 자산 소유권 증명서를 발급합니다;
- 읍·면·동급 인민위원회 위원장은 2024년 토지법 제4조 제3항, 제4항 및 제6항에서 규정하는 토지사용자 및 토지 부착 자산 소유자, 그리고 제4조 제1항, 제2항, 제5항 및 제7항에서 규정하는 자로서 제118조, 제120조 제3항 또는 제119조 및 제120조 제2항에서 정한 방식에 따라 국가로부터 토지를 배분받거나 임차하거나 토지사용권을 인정받았고 임차 기간 전체에 대하여 토지사용료·임차료를 전액 면제받은 자에 대하여 토지사용권 및 토지 부착 자산 소유권 증명서를 발급합니다.
이에 따라 현행 법률과 비교할 때, 개정 법률안은 적색증서 발급 권한을 변경하여 성급 토지 관리 기능 기관이 성급 인민위원회를 대신하고, 읍·면·동급 인민위원회 위원장이 현급 인민위원회를 대신하도록 제안하고 있습니다.
III. 토지 가격 산정 규정의 개정
2024년 토지법 제158조(토지 가격 산정의 원칙, 근거 및 방법)를 다음과 같이 개정·보완합니다:
- 토지 가격 산정은 다음 원칙을 보장하여야 합니다:
- 토지 가격에 관한 국가의 소유자 대표 역할 및 결정권을 보장할 것;
- 토지 가격 산정 방법에 따라 확정된 토지 가격 산정 결과는 국가가 토지 가격을 결정할 때 참고하는 자료로 활용할 것;
- 토지 가격 산정의 순서 및 절차를 정확하게 준수할 것;
- 국가 관리 요건 및 해당 지역의 실제 상황에 부합하도록 보장할 것.
- 토지 가격 산정의 근거는 다음을 포함합니다:
- 가격 산정 대상이 되는 토지의 사용 목적;
- 토지 사용 기한. 단, 국가가 농업용 토지 배분 한도에 따라 가구·개인에게 배분한 농업용 토지 및 사용권 양수 한도 내의 농업용 토지의 경우에는 토지 사용 기한을 근거로 하지 아니합니다;
- 토지 가격 산정 방법에 따른 산정용 입력 정보;
- 토지 가격에 영향을 미치는 기타 요소;
- 토지 가격 산정 시점의 관련 법령 규정.
IV. 사회·경제 발전을 위한 토지 회수 대상의 2가지 확대
현행 2024년 토지법의 규정에 따르면, 기업은 두 가지 주요 메커니즘을 통하여 프로젝트 시행을 위한 토지에 접근할 수 있습니다.
첫째, 국가의 토지 회수 메커니즘: 기업이 프로젝트 제안서를 작성하고, 해당 프로젝트가 제79조에서 정한 국가 토지 회수 대상 프로젝트 군에 속하는 경우, 권한 있는 기관이 토지를 회수한 후 투자자에게 다시 배분하거나 임대합니다.
둘째, 토지사용권 협의 메커니즘: 국가 토지 회수 대상에 속하지 아니하는 프로젝트에 적용되며, 이 경우 기업은 민사상 원칙에 따라 토지사용자와 토지사용권의 양도, 출자 또는 임대에 관하여 직접 협의하여야 합니다.
현재 토지법 개정안에는 주목할 만한 내용이 추가되었습니다. 즉, 투자자가 프로젝트 구역 내 토지 면적의 75%를 초과하여 협의를 완료하였거나 토지사용자의 75%를 초과하는 인원과 협의를 완료하였으나 나머지 부분에 대한 협의를 계속 진행할 수 없는 경우, 국가는 해당 잔여 토지를 회수하여 투자자에게 배분하는 것을 검토합니다.
V. 결론
토지법 개정안은 토지 관리·사용 메커니즘을 지속적으로 완비하고 2024년 토지법의 실제 시행 과정에서 발생한 애로 사항을 해소하기 위하여 다수의 주목할 만한 내용을 제안하고 있습니다. 그중 토지사용권증명서 발급 권한의 변경, 토지 가격 산정 원칙·근거의 조정, 그리고 사회·경제 발전을 위한 국가의 토지 회수 대상 확대에 관한 제안은 행정 절차 간소화, 국가 관리 효율성 제고 및 투자 활동에 대한 여건 개선에 기여할 것으로 기대됩니다..
특히, 투자자가 프로젝트 구역 내 토지 면적의 75%를 초과하여 협의를 완료하였거나 토지사용자의 75%를 초과하는 인원과 협의를 완료한 경우 국가가 잔여 토지 면적의 회수를 검토할 수 있도록 하는 규정은, 일부 소수 토지사용자와의 협의를 완료하지 못하여 프로젝트가 지체되는 상황을 해소하기 위한 방안으로 평가됩니다. 다만 이 내용은 사회·경제 발전의 요구와 토지사용자의 적법한 권리·이익 보호 간의 조화를 보장하기 위하여 면밀한 검토가 필요합니다.
위 내용은 현재 의견 수렴 및 법률안 완비 단계에 있으므로, 개인, 법인 및 기업은 토지 분야에서 자신의 권리와 의무에 영향을 미칠 수 있는 변경 사항을 적시에 파악하기 위하여 법률 제정 과정을 지속적으로 주시하여야 합니다.
VI. 우리 정보, 한국로펌
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