I. Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai 2024

II. Sửa đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ

Căn cứ khoản 33 Điều 1 Dự thảo Luật sửa đổi đã đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024 về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là Sổ đỏ) lần đầu đối với các trường hợp đăng ký lần đầu mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trường hợp quy định tại điểm b khoản 7 Điều 219 Luật Đất đai 2024 được quy định như sau:

• Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các khoản 1, 2, 5 và 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024 mà không thuộc điểm b khoản này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các khoản 3, 4 và 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 và các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 5 và 7 Điều 4 được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức quy định tại Điều 118, khoản 3 Điều 120 hoặc Điều 119 và khoản 2 Điều 120 mà được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê.

Như vậy, so với luật hiện hành, dự thảo luật thay đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ, theo đó đề xuất Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh thay cho UBND cấp tỉnh và Chủ tịch UBND cấp xã thay UBND cấp huyện.

III. Sửa đổi quy định về định giá đất

Sửa đổi, bổ sung Điều 158 Luật Đất đai 2024 về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất như sau:

• Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc:
  • Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất;
  • Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất;
  • Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất;
  • Bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.
• Căn cứ định giá đất bao gồm:
  • Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
  • Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
  • Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;
  • Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
  • Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

IV. Mở rộng 2 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội

Theo quy định của Luật Đất đai 2024 hiện hành, doanh nghiệp có thể tiếp cận đất để triển khai dự án thông qua hai cơ chế chính.

Thứ nhất, cơ chế Nhà nước thu hồi đất: doanh nghiệp lập đề xuất dự án, nếu thuộc nhóm dự án nằm trong diện được Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79, thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện thu hồi đất và sau đó giao hoặc cho thuê đất lại cho nhà đầu tư.

Thứ hai, cơ chế thỏa thuận quyền sử dụng đất: áp dụng đối với các dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi, khi đó doanh nghiệp phải trực tiếp thỏa thuận với người sử dụng đất về việc chuyển nhượng, góp vốn hoặc cho thuê quyền sử dụng đất theo nguyên tắc dân sự.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay có bổ sung một nội dung đáng chú ý, đó là khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất trong khu vực dự án hoặc đạt được thỏa thuận với trên 75% số người sử dụng đất, nhưng không thể tiếp tục thỏa thuận nốt phần còn lại thì Nhà nước sẽ xem xét thu hồi phần đất đó để giao cho nhà đầu tư.

V. Kết luận

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang đề xuất nhiều nội dung đáng chú ý nhằm tiếp tục hoàn thiện cơ chế quản lý, sử dụng đất đai và tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai 2024. Trong đó, các đề xuất về thay đổi thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh nguyên tắc và căn cứ định giá đất, cũng như mở rộng trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội được kỳ vọng sẽ góp phần đơn giản hóa thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư.

Đặc biệt, quy định cho phép Nhà nước xem xét thu hồi phần diện tích đất còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích hoặc trên 75% số người sử dụng đất trong khu vực dự án được đánh giá là một giải pháp nhằm tháo gỡ tình trạng dự án bị đình trệ do không thể hoàn tất việc thỏa thuận với một số ít chủ sử dụng đất. Tuy nhiên, nội dung này cũng cần được nghiên cứu kỹ lưỡng để bảo đảm hài hòa giữa yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội và việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Do hiện nay các nội dung nêu trên vẫn đang trong giai đoạn lấy ý kiến và hoàn thiện dự thảo, cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp nên tiếp tục theo dõi quá trình xây dựng luật để kịp thời cập nhật các thay đổi có thể ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của mình trong lĩnh vực đất đai.

VI. Thông tin về Chúng Tôi, Hankuk Law Firm

■ Hankuk Law Firm

Mục tiêu của các dịch vụ pháp lý do HANKUK LAW FIRM cung cấp là hỗ trợ các doanh nghiệp, nhà đầu tư và mọi người. Tổ chức của chúng tôi tuyển dụng các luật sư, đối tác và chuyên gia lành nghề người Hàn Quốc cung cấp các dịch vụ pháp lý cho doanh nghiệp liên quan đến các tập đoàn và tố tụng.

Để hỗ trợ quá trình khởi nghiệp, các luật sư và nhân viên của chúng tôi cung cấp nhiều dịch vụ, bao gồm tư vấn luật kinh doanh, tư vấn luật thuế và nhập cư, dịch vụ bất động sản, tư vấn kinh doanh, tiếp thị và truyền thông, nguồn nhân lực, phân phối sản phẩm, các lựa chọn nhượng quyền thương mại, v.v. Chúng tôi cung cấp tư vấn chuyên môn về mọi khía cạnh trong nhu cầu kinh doanh của bạn.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng và đạt được kết quả tốt nhất, chúng tôi cung cấp tư vấn pháp lý và tham gia vào các vụ kiện dân sự liên quan đến kinh doanh, lao động, hôn nhân, gia đình và thừa kế.

■ Liên hệ Hankuk Law Firm

Để được tư vấn pháp lý đáng tin cậy và hiệu quả, vui lòng liên hệ với HANKUK LAW FIRM ngay bây giờ. Chúng tôi cam kết cung cấp cho bạn những câu trả lời tốt nhất có thể và đội ngũ luật sư dày dạn kinh nghiệm của chúng tôi có kiến ​​thức sâu rộng trong nhiều lĩnh vực pháp lý. Chúng tôi luôn ở đây để cung cấp sự hỗ trợ có năng lực và tận tâm nhất, bất kể bạn đang giải quyết các vấn đề hợp đồng, tranh chấp thương mại hay cần hướng dẫn về đầu tư nước ngoài. HANKUK LAW FIRM rất vinh dự được hỗ trợ hàng trăm khách hàng trong nước và quốc tế giải quyết khéo léo các vấn đề pháp lý phức tạp với tư cách là đối tác pháp lý đáng tin cậy của họ. Đừng để các vấn đề pháp lý cản trở thành công của bạn. Hãy để chúng tôi đồng hành cùng bạn hướng tới thành tựu và sự thoải mái về mặt pháp lý. Để được hướng dẫn và hỗ trợ nhanh chóng đảm bảo quyền của bạn luôn được duy trì ở tiêu chuẩn cao nhất, hãy liên hệ với HANKUK LAW FIRM ngay bây giờ.

■ Liên hệ ngay cho chúng tôi, Hankuk Law Firm:

Website: http://hankuklawfirm.com/en/  FB: https://www.facebook.com/hankuk.lawfirm  Tiktok: https://www.tiktok.com/@hankuklawfirm Youtube: https://www.youtube.com/@hankuklawfirm6375 Email:  info@hankuklawfirm.com   SĐT: 0942.339.063