I. 법적 근거

• 2026년 토지법 초안
• 2024년 토지법

II. 2026년 토지법 초안에 따른 토지사용권증서 관련 주요 변경사항

1. 전자 토지사용권증서는 종이 증서와 동일한 법적 효력을 가집니다

초안 제63조 제1항에 따르면, 토지사용권증명서는 전국적으로 통일된 서식에 따라 발급하며, 종이 증명서와 전자 증명서의 두 가지 형태로 발급하도록 제안하고 있습니다.

특히, 초안에서는 전자 증명서가 종이 형태의 증명서와 동일한 법적 효력을 갖는다고 명시하고 있습니다. 이에 따라 전자 토지사용권증서는 단순히 정보를 조회·제공하는 기능에 그치지 않고, 종이 증명서와 동등한 법적 효력을 갖는 서류로 사용할 수 있습니다.

이는 2024년 토지법과 비교하여 새롭게 도입된 내용입니다. 현행 규정에서는 증명서가 종이 형태와 전자 형태를 모두 포함한다고 직접적으로 규정하고 있지 않기 때문입니다. 다만, 초안에서는 현재 종이 형태의 증명서를 사용 중인 자에게 전자 형태로 반드시 교체하도록 강제하는 규정은 두고 있지 않습니다.

2. 공동 토지사용권자의 성명을 모두 기재하여야 합니다

초안 제64조 제2항에 따르면, 토지에 대한 공동사용권을 가진 자가 여러 명인 경우, 토지정착자산을 공동소유하는 자가 여러 명인 경우 또는 해당 토지가 가구의 공동사용권에 속하는 경우, 증명서에는 공동 권리를 가진 모든 자의 성명을 빠짐없이 기재하여야 합니다.

가구의 공동 토지사용권을 가진 구성원의 범위를 확정하는 것은 해당 구성원들이 상호 합의하여 결정하며, 이에 대한 법적 책임을 부담합니다.

한편, 2024년 토지법에서는 가구의 공동 토지사용권을 가진 구성원들이 가구 대표자 1인의 성명만 기재된 증명서 발급을 요청할 수 있도록 허용하고 있습니다.

따라서 해당 초안이 통과될 경우, 대표자 성명만 기재하는 방식은 더 이상 적용되지 않으며 토지사용권증서에 공동 권리자 (전원)의 성명을 기재하여야 합니다.

3. 여러 농업용 토지 필지에 대한 하나의 통합 증서 발급 규정 폐지

토지법 초안 제64조 제1항에 따르면, 증명서는 요건을 충족하고 발급을 신청하는 토지사용권자, 토지정착자산 소유자 및 토지관리자에게 각 필지별로 발급합니다.

현행 규정과 비교할 때, 초안에서는 동일한 사, 방, 시읍 내에 위치한 여러 필지의 농지에 대해 하나의 증서를 통합 발급할 수 있도록 허용하는 내용이 삭제되었습니다. 구체적으로 2024년 토지법(제31/2024/QH15호) 제135조 제1항에서는 동일한 사·방·시읍 내 여러 농지 필지를 사용하는 자가 요청할 경우 하나의 통합 증서를 발급할 수 있다고 규정하고 있습니다.

따라서 제안된 초안에 따르면 토지사용권증서 발급 원칙은 각 필지별로 일률 적용됩니다. 다만 초안에서 통합 발급 규정을 재기록하지 않은 것일 뿐이므로, 이를 경우(모든 경우)에 대한 통합 발급 절대 금지로 단정하기는 어렵습니다.

4. 2024년 8월 1일 이전 절차 위반 토지에 대한 증서 발급 검토

토지법 초안 제64조 제5항에 따르면, 국가는 2024년 8월 1일 이전에 절차상 위반이 있는 상태로 토지를 사용 중인 경우에 대해 증서 발급 여부를 검토합니다.

증서 발급을 검토받기 위해서는 해당 필지가 다음 요건을 모두 충족해야 합니다:

• 안정적으로 사용 중일 것;
• 분쟁이 없을 것;
• 토지이용계획에 부합할 것;
• 국방, 안보, 환경 및 시설물 안전에 영향을 미치지 않을 것.

따라서 2024년 8월 1일 이전 절차 위반 토지라 하여 당연히 증서가 발급되는 것은 아니며, 상기 요건을 완전히 충족해야 합니다.

5. 유효한 토지수용 통지가 있는 토지는 증서 발급 대상에서 제외됩니다

토지법 초안 제68조 제1항 c호에 따르면, 토지사용자 및 토지관리자는 다음의 토지에 대해 증서를 발급받을 수 없습니다:

• 유효한 토지수용 통지가 내려진 토지;
• 권한 있는 국가기관의 토지수용 결정이 내려진 토지.

단, 토지수용 결정이 내려진 날부터 3년이 경과했음에도 해당 결정이 이행되지 않은 경우는 예외로 합니다.

한편, 2024년 토지법 제151조 제1항 đ호에서는 토지수용 결정이 내려진 토지에 대해서만 발급을 제한(3년 미이행 시 예외)하고 있었습니다.

따라서 초안은 유효한 토지수용 통지가 있는 단계부터 증서 발급을 제한함으로써, 증서 발급 불가 시점을 현행보다 앞당기고 있습니다.

III. 결론

2026년 토지법 초안은 전자 토지사용권증서의 법적 효력 인정부터 공동 권리자 명시, 증서 발급 요건 강화에 이르기까지 토지사용권증서의 발급 및 관리와 관련하여 중요한 변화를 제안하고 있습니다. 토지사용자는 초안 통과 시 자신의 권리와 의무를 적법하게 행사할 수 있도록 관련 신규 규정을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

IV. 우리 정보, 한국로펌

■ 베트남 한국 로펌(Hankuk law firm) 소개

베트남 한국 로펌(Hankuk law firm)의 법률 서비스 목표는 기업, 투자자 및 개인 사업자분들을 지원하기 위한 것입니다. 당사 조직은 기업법무 및 분쟁해결과 관련하여 전문 법률 서비스를 제공하는 대한민국 변호사/미국 회계사, 파트너 및 각종 전문가로 구성되어 있습니다.

법인 설립 / 창업 과정을 지원하기 위하여 저희 변호사 및 직원들은 비즈니스, 법률, 회계, 세무 상담뿐 아니라 거주 및 비자 관련 상담, 부동산 컨설팅, 마케팅 및 미디어, 채용, 직원 언어 교육, 제품 유통, 프랜차이즈 등 다양한 서비스를 제공하며 비즈니스 니즈를 가진 전업종에 대하여 전문적 식견을 갖고 업무에 임하고 있습니다. 

고객의 권리와 이익 보호, 최고의 결과 달성을 위하여 개별 기업에 대하여 규모와 업종에 적합한 기업별 맞춤 비즈니스 상담을 제공하며, 사업, 노동, 결혼, 상속과 관련된 분쟁해결 및 소송까지 모든 효율적 수단과 방법을 동원하여 고객을 지원하고 있습니다.

■ 베트남에서 도움이 필요한 분들에게

베트남 한국 로펌은 베트남에 정착하여 약 10여년간 베트남에 거주하며 직접 업무를 수행한 대한민국 변호사가 언어의 장벽없이 신뢰할 수 있는 효과적인 법률 상담을 제공합니다. 법률/노무/계약 업무뿐 아니라 회계/세무에서 분쟁해결까지 도움이 필요한 분들에게 영역의 한계없이 아낌없는 지원을 하고 있습니다. 

이 뿐 아니라 필요한 경우 베트남에서의 분쟁을 한국까지 연계시켜 유리하게 해결할 수 있는 네트워크를 구축해 두었습니다. 당사는 한국과 베트남 양국에서 최고의 법률 전문가인 변호사와 회계, 세무 전문가인 회계사, 회계장을 보유하고 있으며 단지 고객사로서뿐 아니라 오래된 친구와 같이 모든 일을 나의 일로 보고 책임감 있게 임하고 있습니다. 

베트남과 한국에서의 안정적인 사업 운영을 위하여, 또는 발생한 문제에 대하여 최대한 유리한 지위를 선점하기 위하여 전문가들이 한 자리에 모여 연구하며 다각적인 방법들을 동원하여 최선의 방안을 선사하고 있습니다. 당사의 유능하고 헌신적인 전문가들의 아낌없는 지원을 통하여 사업에만 몰두하실 수 있도록 동행하겠습니다. 

■ 한국 로펌(Hankuk law firm) 연락처

아래 QR코드를 스캔하세요~!

홈페이지: http://hankuklawfirm.com/en/  페이스북: https://www.facebook.com/hankuk.lawfirm  유튜브: https://www.youtube.com/@hankuklawfirm6375  이메일:  info@hankuklawfirm.com  직통연락처: 베트남 0942.339.063 / 한국 010.3415.7859