베트남에서 외국인이 부동산 거래에 참여하는 것은 개방적이고 통합적인 정책과 활발히 성장하는 부동산 시장 덕분에 점점 더 일반화되고 있습니다. 그러나 외국인에 대한 부동산 소유권과 거래에 관한 법적 규정에는 제한과 특별한 요구사항이 있기 때문에, 법적 규정을 정확히 이해하고 필요한 주의사항을 숙지하는 것이 합법성 및 장기적인 권익 보호를 보장하기 위한 필수 조건입니다.

베트남에서 외국인들의 근로 수요와 함께 점차적으로 안정적인 거주에 대한 수요도 증가하고 있습니다. 이에 따라 외국인은 경제 능력에 따라 아파트 임대, 별장 임대, 직장 내 기숙사에서 거주하는 등의 다양한 선택을 하게 됩니다. 경제적 여유가 부족하거나 베트남에서 장기간 거주할 필요가 없는 경우에는 이러한 옵션을 고려할 수 있습니다. 그러나 일부 경제적으로 여유가 있는 외국인들은 베트남을 제2의 고향으로 생각하며, 장기적으로 안정된 생활을 위해 아파트를 소유하고자 하는 경우가 있습니다. 이러한 수요를 반영하여 부동산 시장에서는 외국인이 베트남에서 집을 구하고 구매할 수 있도록 중개하는 개인과 조직이 많아졌습니다. 법규를 준수하고 정확한 정보를 제공하여 외국인 구매자가 법적 리스크를 피할 수 있도록 돕는 조직과 개인이 있는 한편, 일부는 외국인의 수요를 악용하여 정확하지 않은 정보를 제공하고, 외국인에게 판매할 자격이 없는 부동산을 구매하도록 중개하여 법적 문제나 재산상의 손해를 초래하는 경우도 발생하고 있습니다.

그렇다면 외국인이 베트남에서 부동산 거래를 진행하려면 결정을 내리기 전에 어떤 요소들을 고려해야 할까요? 아래는 외국인이 베트남에서 부동산을 구매하기로 결정하기 전에 고려해야 할 주요 사항들을 정리한 내용입니다:

1. 외국인의 베트남 부동산 소유 형태

• 토지 사용 권리의 경우

2024년 토지법에 따르면, 외국인은 베트남 국적이 아닌 경우 토지 사용 권리 증명서를 발급받을 수 없습니다. 따라서 외국인이 부동산, 즉 토지 사용 권리가 있는 주택을 구매하려는 경우, 토지 사용 권리 증명서를 받을 수 없다는 점에 유의해야 합니다.

• 주택에 대한 경우

2023년 주택법 제17조 제1항에 따라 외국인 개인 및 기관은 다음과 같은 경우에 베트남에서 주택을 소유할 수 있습니다: 

1. a) 이 법 및 관련 법령에 따른 프로젝트로 베트남에서 주택을 건설하는 외국인 투자 기관
2. b) 베트남에서 활동 중인 외국인 투자 기관, 외국 기업의 지점 및 대표 사무소, 외국 투자 기금 및 외국 은행의 지점(통칭하여 외국 기관)
3. c) 베트남에 입국할 수 있는 외국인 개인

2023년 주택법 제17조 제2항에 따른 규정에 따라:

1. 이 항목에 규정된 외국인 개인 및 기관은 베트남에서 주택을 소유할 수 있으며, 그 범위에는 아파트 및 단독 주택이 포함됩니다. 이들은 다음과 같은 방식으로 소유할 수 있습니다:

제1항 a점에 규정된 기관은 베트남에서 주택을 건설하는 투자 프로젝트를 통해 주택을 소유할 수 있습니다;

제1항 b점과 c점에 규정된 기관 및 개인은 주택 건설 투자 프로젝트의 주택 개발자로부터 상업용 주택을 구매하거나 임대하여 소유할 수 있으며, 국방 및 안전을 보장해야 하는 지역이 아닌 상업용 주택을 증여 받거나 상속 받을 수 있습니다;

제1항 b점과 c점에 규정된 기관 및 개인은 제1항 b점에 규정된 외국인 개인 및 기관이 소유한 상업용 주택을 구매하거나 임대하여 소유할 수 있습니다. 

따라서 외국인은 국가의 국방 및 안전에 해당하는 구역을 제외한 주택 건설 투자 프로젝트 내에서 아파트 및 단독 주택(별장, 연립 주택, 독립 주택 포함)을 소유할 수 있습니다.

2. 외국인이 베트남에서 주택을 구매할 때의 조건

기관의 경우: 베트남에서 주택을 소유할 자격이 있으며, 베트남에서 활동을 허가받은 투자 등록증 또는 관련 당국에서 발급한 유효한 문서를 보유하고 있어야 합니다(이하 ‘투자 등록증’이라 통칭).

개인의 경우: 베트남에서 주택을 소유할 자격이 있으며, 유효한 여권을 소지하고 있으며, 베트남 출입국 관리기관에서 입국 도장이 찍힌 여권을 보유하고 있어야 하며, 외교 특권 및 면제를 받을 수 있는 자격이 없어야 합니다. 이는 베트남에서 외교 기관, 영사 기관, 국제기구 대표 기관에 부여되는 특권 및 면제를 규정한 법령에 따른 것입니다. 만약 부부가 주택을 구매하는 경우, 부부 모두 계약서에 서명해야 합니다.

3. 외국인의 베트남에서의 주택 소유 기간

2023년 주택법 제20조에 따라 외국인은 매매, 임대, 기부, 상속 등의 거래를 통해 주택을 소유할 수 있으며, 이 기간은 주택 소유 증명서를 받은 날부터 최대 50년까지입니다. 만약 필요하면 한 번만 연장할 수 있으며, 연장된 기간도 최대 50년을 초과할 수 없습니다.

4. 베트남에서 외국인이 주택을 구매할 때의 세금 및 수수료

베트남에서 주택을 구매할 때는 다음과 같은 수수료를 납부해야 합니다:

• 소유권 등록 시 정부 기관에 납부하는 등록세: 등록세 = 0.5% * (주택 면적 * 1m²당 가격 * 건축물의 잔존 가치 비율)
• 토지 사용 권리 증명서 발급 수수료
• 계약 공증 수수료 (해당되는 경우)

5. 외국인이 베트남에서 주택을 구매할 수 있는 대상은 누구입니까?

외국인은 오직 두 가지 대상을 통해서만 주택을 구매할 수 있습니다:

• 직접 개발업체로부터 구매, 주택은 외국인에게 판매가 허용된 아파트 단지 내에 위치해야 합니다.
• 다른 외국인 개인이나 기관으로부터 재판매. 이 경우 베트남 법률에 따라 양도 규정을 준수해야 합니다.

따라서 외국인은 부동산 매매 계약, 특히 외국인이 구매할 수 있는 주택 계약을 체결할 때 베트남 법률의 규정을 신중히 검토하여 권리를 보장하고 불필요한 위험과 손해를 피할 수 있도록 해야 합니다.

6. 외국인은 베트남에서 부동산 거래 시 부동산과 판매자의 법적 자격을 확인해야 합니다.

부동산을 구매할 때 외국인은 부동산과 판매자의 법적 자격을 점검해야 합니다. 이에는 다음 사항들이 포함됩니다:

• 부동산이 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 및 기타 부동산 관련 권리를 갖추고 있는지 확인합니다.
• 부동산이 분쟁 중이거나 자산 압류, 또는 채권 담보로 잡혀 있지 않은지 확인합니다. 만약 그렇다면, 채권 해제를 받았는지 확인해야 합니다.

부동산 프로젝트의 경우, 외국인은 해당 프로젝트가 승인되었고 베트남 법률에 따라 적법한 건설 허가를 받았는지 확인해야 합니다.

또한, 베트남에서 부동산을 구매하는 사람은 거래가 투명하고 합법적으로 이루어지도록 판매자에게 모든 법적 서류를 제공해 달라고 요구하는 것이 좋습니다.

■ 베트남 한국 로펌(Hankuk law firm) 소개

베트남 한국 로펌(Hankuk law firm)의 법률 서비스 목표는 기업, 투자자 및 개인 사업자분들을 지원하기 위한 것입니다. 당사 조직은 기업법무 및 분쟁해결과 관련하여 전문 법률 서비스를 제공하는 대한민국 변호사/미국 회계사, 파트너 및 각종 전문가로 구성되어 있습니다.

법인 설립 / 창업 과정을 지원하기 위하여 저희 변호사 및 직원들은 비즈니스, 법률, 회계, 세무 상담뿐 아니라 거주 및 비자 관련 상담, 부동산 컨설팅, 마케팅 및 미디어, 채용, 직원 언어 교육, 제품 유통, 프랜차이즈 등 다양한 서비스를 제공하며 비즈니스 니즈를 가진 전업종에 대하여 전문적 식견을 갖고 업무에 임하고 있습니다. 

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