Việc người nước ngoài tham gia mua bán bất động sản tại Việt Nam đang ngày càng trở nên phổ biến nhờ chính sách mở cửa hội nhập và sự phát triển sôi động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do các quy định pháp luật về quyền sở hữu và giao dịch bất động sản đối với người nước ngoài có những hạn chế và yêu cầu riêng biệt, việc hiểu rõ các quy định pháp lý và lưu ý cần thiết là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính hợp pháp cũng như quyền lợi lâu dài. 

Song song với nhu cầu làm việc của người nước ngoài tại Việt Nam là nhu cầu sinh sống ổn định. Theo đó, tùy vào khả năng kinh tế mà người nước ngoài lựa chọn các hình thức khác nhau như thuê căn hộ, thuê nhà ở biệt thự, ở khu ký túc tại nơi làm việc nếu như khả năng kinh tế không cho phép hoặc không có nhu cầu sinh sống lâu dài tại Việt Nam. Bên cạnh đó, có một bộ phận người nước ngoài có tiềm lực kinh tế và coi Việt Nam như ngôi nhà thứ hai của mình, có nhu cầu sở hữu cho mình một căn hộ để sinh sống lâu dài, ổn định. Dựa vào nhu cầu đó, trên thị trường bất động sản xuất hiện rất nhiều các cá nhân, tổ chức môi giới, kinh doanh đóng vai trò làm cầu nối để người nước ngoài tiếp cận và mua nhà tại Việt Nam. Bên cạnh các tổ chức, cá nhân tuân thủ theo các quy định pháp luật, cung cấp thông tin chính xác giúp người mua nhà tránh được các rủi ro, thì có không ít tổ chức, cá nhân lợi dụng thị hiếu của người nước ngoài nên đã cung cấp các thông tin không chính xác, tư vấn, môi giới cho người nước ngoài mua nhưng bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được bán cho người nước ngoài, khiến không ít người mua nhà gặp vấn đề về pháp luật và thiệt hại về tài sản, không thể thu hồi.

    Vậy người nước ngoài muốn thực hiện các giao dịch về bất động sản tại Việt Nam cần quan tâm tới những yếu tố gì trước khi đưa ra quyết định? Dưới đây là tổng hợp các vấn đề mà người nước ngoài cần quan tâm trước khi quyết định mua bất động sản tại Việt Nam:

I. Hình thức sở hữu bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam

a) Đối với quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2024 quy định người nước ngoài không phải gốc Việt Nam thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, người nước ngoài cần lưu ý khi có nhu cầu mua bất động sản là nhà ở có quyền sử dụng đất thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

b) Đối với nhà ở 

Theo khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là tổ chức nước ngoài);
• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023, Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định nêu trên được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua các hình thức sau đây:

• Tổ chức quy định tại điểm a khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam;
• Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này;
• Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định tại điểm b khoản này.

Như vậy, Người nước ngoài chỉ được sở hữu Căn hộ chung cư và Nhà ở riêng lẻ (Bao gồm: Biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của Nhà nước Việt Nam.

II. Về điều kiện đối với người nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam

• Đối với tổ chức: Thuộc đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư).
• Đối với cá nhân: Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam. Trường hợp là vợ chồng thì cần có cả vợ chồng ký tên trên hợp đồng mua bán.

III. Thời hạn sở hữu bất động sản là nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Điều 20 Luật nhà ở 2023 quy định người nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu.

IV. Các loại thuế, phí đối với người nước ngoài khi mua nhà ở tại Việt Nam

Khi mua nhà tại Việt Nam phải nộp các khoản phí sau:

• Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu đối với Cơ quan nhà nước có thẩm quyền: 

• • Lệ phí trước bạ = 0.5%*(Diện tích nhà*Giá của 01m2*Tỷ lệ % chất lượng còn lại của công trình)

• Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Phí công chứng hợp đồng (nếu có)

V. Người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam từ các đối tượng nào?

Người nước ngoài chỉ được mua nhà từ duy nhất 02 đối tượng:

• Trực tiếp từ chủ đầu tư dự án, nhà ở được mua phải nằm trong quỹ căn hộ được phép bán cho người nước ngoài;
• Mua lại từ tổ chức, cá nhân nước ngoài khác. Cần tuân thủ các quy định về việc chuyển nhượng theo quy định của pháp luật Việt Nam

Như vậy, khi ký hợp đồng mua bán bất động sản, cụ thể là nhà ở được phép cho người nước ngoài thì người nước ngoài cần xem xét thận trọng các quy định của pháp luật Việt Nam để thực hiện đúng quy định đảm bảo quyền lợi và tránh các rủi ro thiệt hại không đáng có.

VI. Người nước ngoài cần kiểm tra tư cách pháp lý của bất động sản và người bán khi mua bán bất động sản tại Việt Nam

Khi mua bán bất động sản tại Việt Nam, người nước ngoài cần kiểm tra tính pháp lý của bất động sản và bên bán. Điều này bao gồm:

• Xác minh bất động sản có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Đảm bảo bất động sản không thuộc diện tranh chấp, kê biên tài sản hoặc thế chấp mà chưa được giải chấp.

Đối với các dự án bất động sản, người nước ngoài cần kiểm tra dự án đã được phê duyệt và có đủ giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Bên cạnh đó, người mua bất động sản tại Việt Nam nên yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý để đảm bảo giao dịch minh bạch, hợp pháp.

VII. Thông tin về Chúng Tôi, Hankuk Law Firm

■ Hankuk Law Firm

Mục tiêu của các dịch vụ pháp lý do HANKUK LAW FIRM cung cấp là hỗ trợ các doanh nghiệp, nhà đầu tư và mọi người. Tổ chức của chúng tôi tuyển dụng các luật sư, đối tác và chuyên gia lành nghề người Hàn Quốc cung cấp các dịch vụ pháp lý cho doanh nghiệp liên quan đến các tập đoàn và tố tụng.

Để hỗ trợ quá trình khởi nghiệp, các luật sư và nhân viên của chúng tôi cung cấp nhiều dịch vụ, bao gồm tư vấn luật kinh doanh, tư vấn luật thuế và nhập cư, dịch vụ bất động sản, tư vấn kinh doanh, tiếp thị và truyền thông, nguồn nhân lực, phân phối sản phẩm, các lựa chọn nhượng quyền thương mại, v.v. Chúng tôi cung cấp tư vấn chuyên môn về mọi khía cạnh trong nhu cầu kinh doanh của bạn.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng và đạt được kết quả tốt nhất, chúng tôi cung cấp tư vấn pháp lý và tham gia vào các vụ kiện dân sự liên quan đến kinh doanh, lao động, hôn nhân, gia đình và thừa kế.

■ Liên hệ Hankuk  Law Firm

Để được tư vấn pháp lý đáng tin cậy và hiệu quả, vui lòng liên hệ với HANKUK LAW FIRM ngay bây giờ. Chúng tôi cam kết cung cấp cho bạn những câu trả lời tốt nhất có thể và đội ngũ luật sư dày dạn kinh nghiệm của chúng tôi có kiến ​​thức sâu rộng trong nhiều lĩnh vực pháp lý. Chúng tôi luôn ở đây để cung cấp sự hỗ trợ có năng lực và tận tâm nhất, bất kể bạn đang giải quyết các vấn đề hợp đồng, tranh chấp thương mại hay cần hướng dẫn về đầu tư nước ngoài. HANKUK LAW FIRM rất vinh dự được hỗ trợ hàng trăm khách hàng trong nước và quốc tế giải quyết khéo léo các vấn đề pháp lý phức tạp với tư cách là đối tác pháp lý đáng tin cậy của họ. Đừng để các vấn đề pháp lý cản trở thành công của bạn. Hãy để chúng tôi đồng hành cùng bạn hướng tới thành tựu và sự thoải mái về mặt pháp lý. Để được hướng dẫn và hỗ trợ nhanh chóng đảm bảo quyền của bạn luôn được duy trì ở tiêu chuẩn cao nhất, hãy liên hệ với HANKUK LAW FIRM ngay bây giờ.

■ Liên hệ ngay cho chúng tôi, Hankuk Law Firm

Website: http://hankuklawfirm.com/en/  FB: https://www.facebook.com/hankuk.lawfirm  Tiktok: https://www.tiktok.com/@hankuklawfirm Youtube: https://www.youtube.com/@hankuklawfirm6375 Email:  info@hankuklawfirm.com   SĐT: 0369.77.11.46