I. Cơ sở pháp lý

• Dự thảo Luật Đất đai 2026
• Luật Đất đai 2024

II. Thay đổi đáng chú ý về sổ đỏ theo Dự thảo Luật Đất đai 2026

1. Sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy

Căn cứ Khoản 1 Điều 63 dự thảo đề xuất Giấy chứng nhận được cấp theo mẫu thống nhất trên cả nước, gồm hai hình thức là bản giấy và bản điện tử.

Đặc biệt, dự thảo xác định Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận dạng giấy. Như vậy, Sổ đỏ điện tử không chỉ có chức năng tra cứu, cung cấp thông tin mà có thể được sử dụng với giá trị pháp lý tương đương bản giấy.

Đây là điểm mới so với Luật Đất đai năm 2024, bởi quy định hiện hành chưa xác định trực tiếp Giấy chứng nhận gồm cả bản giấy và bản điện tử. Tuy nhiên, dự thảo không quy định người đang sử dụng Sổ đỏ bản giấy phải đổi sang bản điện tử.

2. Phải ghi đầy đủ tên người có chung quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 2 Điều 64 dự thảo, trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên những người có chung quyền.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình sẽ do các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2024 cho phép các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình.

Như vậy, nếu được thông qua, dự thảo sẽ không còn phương án chỉ ghi tên người đại diện mà yêu cầu thể hiện đầy đủ những người có chung quyền trên Sổ đỏ.

3. Không còn quy định cấp chung một Sổ đỏ cho nhiều thửa đất nông nghiệp

Căn cứ khoản 1 Điều 64 dự thảo Luật Đất đai, Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện, đồng thời được cấp cho người quản lý đất.

So với quy định hiện hành, dự thảo không còn nội dung cho phép cấp chung một Sổ đỏ cho nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường. Cụ thể, khoản 1 Điều 135 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn có thể được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó nếu có yêu cầu. 

Do đó, theo nội dung đang được đề xuất, nguyên tắc cấp Sổ đỏ được xác định theo từng thửa đất. Tuy nhiên, do dự thảo mới chỉ không tiếp tục ghi nhận trường hợp cấp chung nêu trên, chưa thể khẳng định đây là quy định cấm cấp chung Sổ đỏ cho nhiều thửa đất trong mọi trường hợp.

4. Xem xét cấp Sổ đỏ cho đất vi phạm thủ tục trước ngày 01/8/2024

Căn cứ khoản 5 Điều 64 dự thảo Luật Đất đai là Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024.

Để được xem xét cấp Sổ đỏ, thửa đất phải đáp ứng các điều kiện:

• Đã được sử dụng ổn định;
• Không có tranh chấp;
• Phù hợp với quy hoạch;
• Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.

Như vậy, đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024 không đương nhiên được cấp Sổ đỏ mà phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên.

5. Đất có thông báo thu hồi còn hiệu lực sẽ không được cấp Sổ đỏ

Theo điểm c khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật Đất đai, người sử dụng đất, người quản lý đất không được cấp Giấy chứng nhận đối với:

• Đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực;
• Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Riêng trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà quyết định không được thực hiện thì không thuộc trường hợp bị loại trừ nêu trên.

Trong khi đó, điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 hiện chỉ quy định không cấp Sổ đỏ đối với đất đã có quyết định thu hồi đất, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi mà không thực hiện.

Như vậy, dự thảo bổ sung trường hợp đất mới có thông báo thu hồi còn hiệu lực cũng không được cấp Sổ đỏ, tức thời điểm không được cấp Giấy chứng nhận được xác định sớm hơn so với quy định hiện hành.

III. Kết luận

Dự thảo Luật Đất đai 2026 đề xuất nhiều thay đổi đáng chú ý về cấp và quản lý Sổ đỏ, từ việc công nhận giá trị pháp lý của Sổ đỏ điện tử đến việc xác định người có chung quyền sử dụng đất và điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Người sử dụng đất cần theo dõi các quy định mới để chủ động thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình khi dự thảo được thông qua.

IV. Thông tin về Chúng Tôi, Hankuk Law Firm

■ Hankuk Law Firm

Mục tiêu của các dịch vụ pháp lý do HANKUK LAW FIRM cung cấp là hỗ trợ các doanh nghiệp, nhà đầu tư và mọi người. Tổ chức của chúng tôi tuyển dụng các luật sư, đối tác và chuyên gia lành nghề người Hàn Quốc cung cấp các dịch vụ pháp lý cho doanh nghiệp liên quan đến các tập đoàn và tố tụng.

Để hỗ trợ quá trình khởi nghiệp, các luật sư và nhân viên của chúng tôi cung cấp nhiều dịch vụ, bao gồm tư vấn luật kinh doanh, tư vấn luật thuế và nhập cư, dịch vụ bất động sản, tư vấn kinh doanh, tiếp thị và truyền thông, nguồn nhân lực, phân phối sản phẩm, các lựa chọn nhượng quyền thương mại, v.v. Chúng tôi cung cấp tư vấn chuyên môn về mọi khía cạnh trong nhu cầu kinh doanh của bạn.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng và đạt được kết quả tốt nhất, chúng tôi cung cấp tư vấn pháp lý và tham gia vào các vụ kiện dân sự liên quan đến kinh doanh, lao động, hôn nhân, gia đình và thừa kế.

■ Liên hệ Hankuk Law Firm

Để được tư vấn pháp lý đáng tin cậy và hiệu quả, vui lòng liên hệ với HANKUK LAW FIRM ngay bây giờ. Chúng tôi cam kết cung cấp cho bạn những câu trả lời tốt nhất có thể và đội ngũ luật sư dày dạn kinh nghiệm của chúng tôi có kiến ​​thức sâu rộng trong nhiều lĩnh vực pháp lý. Chúng tôi luôn ở đây để cung cấp sự hỗ trợ có năng lực và tận tâm nhất, bất kể bạn đang giải quyết các vấn đề hợp đồng, tranh chấp thương mại hay cần hướng dẫn về đầu tư nước ngoài. HANKUK LAW FIRM rất vinh dự được hỗ trợ hàng trăm khách hàng trong nước và quốc tế giải quyết khéo léo các vấn đề pháp lý phức tạp với tư cách là đối tác pháp lý đáng tin cậy của họ. Đừng để các vấn đề pháp lý cản trở thành công của bạn. Hãy để chúng tôi đồng hành cùng bạn hướng tới thành tựu và sự thoải mái về mặt pháp lý. Để được hướng dẫn và hỗ trợ nhanh chóng đảm bảo quyền của bạn luôn được duy trì ở tiêu chuẩn cao nhất, hãy liên hệ với HANKUK LAW FIRM ngay bây giờ.

■ Liên hệ ngay cho chúng tôi, Hankuk Law Firm:

Website: http://hankuklawfirm.com/en/  FB: https://www.facebook.com/hankuk.lawfirm  Tiktok: https://www.tiktok.com/@hankuklawfirm Youtube: https://www.youtube.com/@hankuklawfirm6375 Email:  info@hankuklawfirm.com   SĐT: 0942.339.063