HƯỚNG DẪN CHIA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI LY HÔN

Việc ly hôn không chỉ là sự chấm dứt mối quan hệ vợ chồng mà còn kéo theo việc xử lý các tài sản chung, trong đó quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị lớn và có nhiều phức tạp về pháp lý. Quyền sử dụng đất không chỉ là nguồn tài sản mà còn là nơi sinh sống, làm ăn, gắn bó lâu dài của các thành viên gia đình. Vì vậy, việc chia quyền sử dụng đất khi ly hôn đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên quy định pháp luật, thực tiễn và yếu tố con người. Bài viết này hướng dẫn chi tiết các quy định và thủ tục liên quan đến chia quyền sử dụng đất khi ly hôn dựa trên các quy định pháp luật hiện hành.

1. Cơ sở pháp lý

Việc chia quyền sử dụng đất khi ly hôn được điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật Việt Nam gồm nhiều văn bản pháp lý như:

• Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 (Luật số 52/2014/QH13): Quy định về quyền, nghĩa vụ của vợ chồng, nguyên tắc chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn.
• Luật Đất đai 2013 (Luật số 45/2013/QH13): Điều chỉnh toàn bộ hoạt động quản lý, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
• Bộ luật Dân sự 2015: Quy định về quyền sở hữu, tài sản chung, hợp đồng, giao dịch dân sự liên quan đến đất đai.
• Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao: Hướng dẫn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn.
• Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Luật Hôn nhân và Gia đình liên quan đến vấn đề đất đai trong hôn nhân và ly hôn.

Việc áp dụng đồng bộ các quy định này giúp đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ và phù hợp với thực tế trong xử lý tài sản đất đai khi ly hôn.

2. Xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung hay tài sản riêng

Để thực hiện việc chia quyền sử dụng đất, bước đầu tiên là xác định đúng tính chất pháp lý của quyền sử dụng đất đó, dựa trên các nguyên tắc sau:

• Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ hoặc chồng nếu:
  • Được hình thành trước khi kết hôn (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên một bên trước thời điểm kết hôn).
  • Được thừa kế riêng hoặc được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân (có chứng cứ cụ thể như giấy tặng cho, di chúc).
  • Được mua bằng tài sản riêng (chẳng hạn tiền riêng do người đó có trước khi kết hôn).
  • Có thỏa thuận bằng văn bản xác định là tài sản riêng.
• Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng khi:
  • Được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, bằng tiền chung hoặc nguồn tài sản chung.
  • Có tên đứng tên một bên nhưng được mua từ nguồn tiền chung của hai vợ chồng, hoặc được dùng chung.
  • Không chứng minh được là tài sản riêng.

Việc xác định rõ tính chất tài sản là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để tiến hành chia, tránh trường hợp tranh chấp kéo dài hoặc bị xử lý không chính xác.

3. Nguyên tắc phân chia quyền sử dụng đất khi ly hôn

Theo Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và hướng dẫn tại Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP, việc chia tài sản chung, trong đó có quyền sử dụng đất, cần tuân thủ các nguyên tắc quan trọng:

• Thỏa thuận là trên hết: Các bên ưu tiên thỏa thuận chia tài sản, phân chia quyền sử dụng đất sao cho phù hợp với hoàn cảnh, nhu cầu thực tế. Tòa án sẽ tôn trọng và công nhận thỏa thuận này nếu không trái pháp luật.
• Chia đôi tài sản chung nếu không có thỏa thuận: Trong trường hợp vợ chồng không thể thỏa thuận, Tòa án chia tài sản theo nguyên tắc công bằng, thường là chia đôi nhưng có xem xét các yếu tố khách quan khác.
• Xem xét yếu tố đóng góp của từng bên: Tòa án đánh giá công sức đóng góp về tài chính, sức lao động, quản lý tài sản của mỗi bên để chia phần phù hợp.
• Bảo vệ quyền lợi người có hoàn cảnh khó khăn: Như người chăm sóc con nhỏ, người có thu nhập thấp hơn để đảm bảo họ có điều kiện ổn định cuộc sống sau ly hôn.
• Tránh gây thiệt hại cho bên còn lại: Ví dụ, không chia tài sản một cách vô lý làm bên còn lại mất chỗ ở hoặc tài sản cần thiết cho sinh hoạt, sản xuất.

4. Cách thức chia quyền sử dụng đất ở

Đất ở thường có giá trị cao và tính pháp lý rõ ràng, do đó việc chia quyền sử dụng đất ở khi ly hôn được thực hiện dựa trên những quy định và thực tiễn sau:

• Tách thửa và cấp giấy chứng nhận mới: Nếu diện tích đất đủ điều kiện chia tách theo quy định của pháp luật đất đai, Tòa án sẽ yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tiến hành tách thửa để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng bên theo tỷ lệ phần tài sản được chia.
• Giao đất cho một bên và thanh toán cho bên còn lại: Nếu không thể tách thửa do diện tích nhỏ hoặc hạn chế về quy hoạch, Tòa án có thể giao toàn bộ quyền sử dụng đất cho một bên, bên kia được nhận giá trị phần tài sản bằng tiền.
• Định giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền: Việc phân chia cũng căn cứ trên giá trị quyền sử dụng đất, nhà cửa, công trình gắn liền để đảm bảo phân chia công bằng, tránh thiệt thòi cho một bên.
• Xem xét nhu cầu thực tế: Tòa án có thể xem xét bên nào có nhu cầu bức thiết hơn về chỗ ở (ví dụ có con nhỏ, người già yếu) để ưu tiên giao đất cho bên đó.
• Thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất: Trường hợp các bên tự nguyện thỏa thuận việc phân chia và chuyển quyền sử dụng đất, cần làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

5. Chia quyền sử dụng đất nông nghiệp và các loại đất khác

Đất nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác có đặc điểm khác biệt nên việc chia quyền sử dụng đất cũng cần căn cứ vào các quy định pháp luật riêng biệt và thực tế sử dụng:

• Đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản:
  • Nếu cả hai bên có nhu cầu và đủ điều kiện sử dụng, đất sẽ được chia theo diện tích hoặc giá trị tương ứng.
  • Nếu chỉ một bên sử dụng, bên đó được giao đất nhưng phải thanh toán phần giá trị cho bên kia.
  • Căn cứ giới hạn sử dụng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật để tránh vượt hạn mức.
• Đất trồng cây lâu năm, rừng sản xuất:
  • Do tính chất đầu tư lâu dài, chi phí cải tạo cao, việc chia cần xét kỹ yếu tố đóng góp và năng lực sử dụng của các bên.
• Đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng: Việc chia có thể phức tạp, cần căn cứ vào quy hoạch đất đai và chức năng sử dụng đất theo Luật Đất đai.

Trường hợp đất là tài sản chung nhưng thuộc diện không thể chia tách hoặc có khó khăn, Tòa án sẽ áp dụng biện pháp trao quyền sử dụng cho một bên và yêu cầu thanh toán tiền cho bên còn lại.

6. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản riêng nhập chung

Có những trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản riêng của một bên nhưng sau đó nhập chung với tài sản chung của vợ chồng, ví dụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất riêng cho vợ chồng đứng tên chung, hoặc chung vốn mua đất.

Trong tình huống này:

• Tòa án sẽ xác định phần giá trị quyền sử dụng đất là tài sản riêng và phần hình thành chung để chia tách.
• Người có tài sản riêng được hưởng phần tương ứng, phần còn lại chia theo nguyên tắc chung.
• Việc xác định tỷ lệ tài sản riêng và chung cần dựa trên giấy tờ chứng minh, hợp đồng và nguồn gốc tài sản cụ thể.

7. Thủ tục giải quyết và đăng ký biến động quyền sử dụng đất sau ly hôn

Sau khi Tòa án ra bản án hoặc quyết định ly hôn kèm phân chia tài sản, các bên phải thực hiện các thủ tục pháp lý để đăng ký biến động quyền sử dụng đất:

• Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động:
  • Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo mẫu.
  • Bản án hoặc quyết định ly hôn có hiệu lực pháp luật.
  • Thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất đã được xác nhận hoặc giấy tờ chứng minh tài sản chung.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc.
  • Giấy tờ tùy thân của các bên.
• Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh tương ứng nơi có đất.
• Xử lý hồ sơ: Cơ quan đăng ký sẽ kiểm tra hồ sơ, đo đạc, xác minh, chỉnh lý biến động trong sổ địa chính và cấp giấy chứng nhận mới theo quy định.
• Thời gian xử lý: Thông thường từ 15 đến 30 ngày làm việc, tùy từng địa phương.

Việc đăng ký biến động là bước pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các bên được pháp luật công nhận và bảo vệ.

8. Một số lưu ý

• Ưu tiên thương lượng, thỏa thuận: Vì chia quyền sử dụng đất thường phức tạp, việc các bên chủ động thương lượng tránh tranh chấp, tòa án phải giải quyết sẽ tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh mâu thuẫn kéo dài.
• Chứng minh nguồn gốc quyền sử dụng đất rõ ràng: Để tránh tranh chấp và đảm bảo chia đúng, các bên cần lưu giữ, cung cấp đầy đủ giấy tờ liên quan đến đất đai.
• Đánh giá công sức đóng góp khách quan: Công sức về tài chính, lao động, quản lý, cải tạo đất đai đều được xem xét trong chia tài sản chung.
• Chú ý đến lợi ích con chung và bên có hoàn cảnh khó khăn: Tòa án thường cân nhắc để giao quyền sử dụng đất sao cho phù hợp, đặc biệt khi có con nhỏ hoặc người già yếu.
• Thủ tục đăng ký đất đai cần thực hiện đúng và kịp thời: Sau khi phân chia, đăng ký biến động quyền sử dụng đất là cần thiết để tránh tranh chấp sau này.

9. Kết luận

Việc chia quyền sử dụng đất khi ly hôn đòi hỏi sự am hiểu pháp luật, thận trọng trong đánh giá và quyết định, cũng như phối hợp tốt giữa các bên. Pháp luật Việt Nam đã thiết lập khung pháp lý rõ ràng, tạo điều kiện cho các bên tự thương lượng hoặc nhờ Tòa án giải quyết công bằng, hợp lý. Để bảo đảm quyền lợi, các bên nên chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, giữ thái độ thiện chí trong đàm phán và chủ động thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đúng quy định. Trong trường hợp phức tạp, có thể nhờ sự hỗ trợ tư vấn pháp lý hoặc đại diện của luật sư để bảo vệ quyền lợi và giảm thiểu rủi ro.

10. Thông tin về Chúng Tôi, Hankuk Law Firm

■ Hankuk Law Firm

Mục tiêu của các dịch vụ pháp lý do HANKUK LAW FIRM cung cấp là hỗ trợ các doanh nghiệp, nhà đầu tư và mọi người. Tổ chức của chúng tôi tuyển dụng các luật sư, đối tác và chuyên gia lành nghề người Hàn Quốc cung cấp các dịch vụ pháp lý cho doanh nghiệp liên quan đến các tập đoàn và tố tụng.

Để hỗ trợ quá trình khởi nghiệp, các luật sư và nhân viên của chúng tôi cung cấp nhiều dịch vụ, bao gồm tư vấn luật kinh doanh, tư vấn luật thuế và nhập cư, dịch vụ bất động sản, tư vấn kinh doanh, tiếp thị và truyền thông, nguồn nhân lực, phân phối sản phẩm, các lựa chọn nhượng quyền thương mại, v.v. Chúng tôi cung cấp tư vấn chuyên môn về mọi khía cạnh trong nhu cầu kinh doanh của bạn.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng và đạt được kết quả tốt nhất, chúng tôi cung cấp tư vấn pháp lý và tham gia vào các vụ kiện dân sự liên quan đến kinh doanh, lao động, hôn nhân, gia đình và thừa kế.

■ Liên hệ Hankuk Law Firm

Để được tư vấn pháp lý đáng tin cậy và hiệu quả, vui lòng liên hệ với HANKUK LAW FIRM ngay bây giờ. Chúng tôi cam kết cung cấp cho bạn những câu trả lời tốt nhất có thể và đội ngũ luật sư dày dạn kinh nghiệm của chúng tôi có kiến ​​thức sâu rộng trong nhiều lĩnh vực pháp lý. Chúng tôi luôn ở đây để cung cấp sự hỗ trợ có năng lực và tận tâm nhất, bất kể bạn đang giải quyết các vấn đề hợp đồng, tranh chấp thương mại hay cần hướng dẫn về đầu tư nước ngoài. HANKUK LAW FIRM rất vinh dự được hỗ trợ hàng trăm khách hàng trong nước và quốc tế giải quyết khéo léo các vấn đề pháp lý phức tạp với tư cách là đối tác pháp lý đáng tin cậy của họ. Đừng để các vấn đề pháp lý cản trở thành công của bạn. Hãy để chúng tôi đồng hành cùng bạn hướng tới thành tựu và sự thoải mái về mặt pháp lý. Để được hướng dẫn và hỗ trợ nhanh chóng đảm bảo quyền của bạn luôn được duy trì ở tiêu chuẩn cao nhất, hãy liên hệ với HANKUK LAW FIRM ngay bây giờ.

■ Liên hệ ngay cho chúng tôi, Hankuk Law Firm:

Website: http://hankuklawfirm.com/en/  FB: https://www.facebook.com/hankuk.lawfirm  Tiktok: https://www.tiktok.com/@hankuklawfirm Youtube: https://www.youtube.com/@hankuklawfirm6375 Email:  info@hankuklawfirm.com   SĐT: 0942.339.063