Theo quy định mới, bảng giá đất ban hành theo Luật Đất đai 2013 chính thức hết hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Thay vào đó, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo Luật Đất đai 2024 do UBND cấp tỉnh lập và trình HĐND cùng cấp thông qua để áp dụng hằng năm.

I. Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai 2024
• Luật Đất đai 2013

II. Chính sách mới về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở

Theo quy định có hiệu lực từ 01/01/2026, người sử dụng đất chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức. Với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, mức thu là 50% phần chênh lệch. Phần vượt quá mức này tiếp tục áp dụng mức thu 100%.

Chính sách này áp dụng đối với các trường hợp đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở; đất có nguồn gốc là vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã tách thửa; hoặc các thửa đất được hình thành trước ngày 01/07/2014.

Việc cắt giảm đáng kể tiền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ áp lực về tài chính cho người dân, nhất là tại các khu vực nông thôn và vùng ven đô, nơi hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra thường xuyên.

III. Chính sách miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp thêm 5 năm, từ ngày 01/01/2026 đến hết năm 2030

Đối tượng được miễn thuế gồm hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp. Trường hợp được giao đất nhưng không trực tiếp sản xuất mà cho thuê lại thì vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế theo quy định.

Theo Bộ Tài chính, việc kéo dài thời gian miễn thuế nhằm khuyến khích tích tụ, tập trung đất đai, tạo điều kiện phát triển sản xuất nông nghiệp quy mô lớn và thúc đẩy tái cơ cấu ngành nông nghiệp theo hướng hiện đại, bền vững.

IV. Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 01/01/2026 trên địa bàn TPHCM

Về phương án giá, TPHCM được chia thành các khu vực theo địa giới hành chính trước sáp nhập nhằm bảo đảm tính kế thừa, phù hợp với đặc điểm phát triển và mặt bằng giá từng địa bàn.

Cụ thể, đối với đất ở, khu vực I ( khu vực TPHCM cũ) có mức giá cao nhất 687,2 triệu đồng/m² tại các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi (thuộc phường Sài Gòn và phường Bến Thành) bằng với mức giá hiện hành theo Quyết định 79/2024 của UBND TPHCM. Giá thấp nhất ở khu vực này là 2,3 triệu đồng/m² tại khu dân cư Thiềng Liềng ( xã đảo Thạnh An).

Khu vực II (khu vực Bình Dương), giá đất ở cao nhất 89,6 triệu đồng/m² tại các tuyến đường Yersin và Bạch Đằng; giá thấp nhất 1,3 triệu đồng/m² tại các tuyến đường ĐH.722, Minh Tân – Long Hòa.

Khu vực III (khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu), giá đất ở cao nhất gần 150 triệu đồng/m² tại đường Thùy Vân; giá thấp nhất hơn 1,8 triệu đồng/m² tại các tuyến đường giao thông còn lại do xã quản lý, có chiều rộng từ 4 m đến dưới 6 m.

Đối với đất thương mại – dịch vụ, khu vực I có giá cao nhất 563,6 triệu đồng/m² tại các tuyến Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi; giá thấp nhất 1,6 triệu đồng/m². Khu vực II, giá cao nhất 53,8 triệu đồng/m²; thấp nhất 0,5 triệu đồng/m². Khu vực III, giá cao nhất hơn 89 triệu đồng/m² tại đường Thùy Vân; thấp nhất hơn 0,7 triệu đồng/m².

Giá đất sản xuất – kinh doanh tại khu vực I cao nhất hơn 481 triệu đồng/m²; khu vực II cao nhất 44,8 triệu đồng/m²; khu vực III cao nhất gần 75 triệu đồng/m². Mức giá thấp nhất tại các khu vực dao động từ hơn 0,44 đến 1,9 triệu đồng/m².

Đối với đất nông nghiệp, bảng giá chia thành 4 khu vực. Giá đất trồng cây hằng năm tại khu vực I cao nhất 1,2 triệu đồng/m² và thấp nhất 770.000 đồng/m²; khu vực II cao nhất 1 triệu đồng/m²; khu vực III cao nhất 700.000 đồng/m²; khu vực IV cao nhất 480.000 đồng/m². Giá đất trồng cây lâu năm cũng được xác định theo từng khu vực, với mức cao nhất 1,44 triệu đồng/m² tại khu vực I và thấp nhất 370.000 đồng/m² tại khu vực IV.

V. Kết luận

Việc ban hành và áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 01/01/2026 theo Luật Đất đai 2024 đánh dấu bước chuyển quan trọng trong cơ chế quản lý, định giá đất của Nhà nước theo hướng tiệm cận hơn với giá thị trường, bảo đảm tính công khai, minh bạch và thống nhất trong áp dụng pháp luật. Bảng giá đất được xây dựng và điều chỉnh hằng năm không chỉ làm cơ sở tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, mà còn góp phần khắc phục những bất cập kéo dài trong việc áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013.

Bên cạnh đó, các chính sách mới về giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, cùng với việc kéo dài thời gian miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết năm 2030, thể hiện rõ định hướng của Nhà nước trong việc hỗ trợ người dân, khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy tích tụ đất đai và phát triển nông nghiệp theo hướng hiện đại, bền vững. Những điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ góp phần giảm áp lực tài chính cho người sử dụng đất, đặc biệt tại khu vực nông thôn và ven đô, đồng thời tạo động lực cho quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng.

Đối với TPHCM, việc xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng trên phạm vi toàn địa bàn, với sự phân chia theo từng khu vực và loại đất cụ thể, không chỉ bảo đảm tính kế thừa và phù hợp với điều kiện phát triển của từng khu vực mà còn tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho hoạt động quản lý nhà nước, đầu tư, kinh doanh bất động sản và bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong bối cảnh các quy định mới có tác động sâu rộng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân có liên quan cần chủ động cập nhật, nghiên cứu kỹ các chính sách pháp luật hiện hành để kịp thời điều chỉnh phương án sử dụng đất, đầu tư và tài chính, qua đó bảo đảm quyền lợi hợp pháp và hạn chế rủi ro pháp lý phát sinh.

VI. Thông tin về Chúng Tôi, Hankuk Law Firm

■ Hankuk Law Firm

Mục tiêu của các dịch vụ pháp lý do HANKUK LAW FIRM cung cấp là hỗ trợ các doanh nghiệp, nhà đầu tư và mọi người. Tổ chức của chúng tôi tuyển dụng các luật sư, đối tác và chuyên gia lành nghề người Hàn Quốc cung cấp các dịch vụ pháp lý cho doanh nghiệp liên quan đến các tập đoàn và tố tụng.

Để hỗ trợ quá trình khởi nghiệp, các luật sư và nhân viên của chúng tôi cung cấp nhiều dịch vụ, bao gồm tư vấn luật kinh doanh, tư vấn luật thuế và nhập cư, dịch vụ bất động sản, tư vấn kinh doanh, tiếp thị và truyền thông, nguồn nhân lực, phân phối sản phẩm, các lựa chọn nhượng quyền thương mại, v.v. Chúng tôi cung cấp tư vấn chuyên môn về mọi khía cạnh trong nhu cầu kinh doanh của bạn.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng và đạt được kết quả tốt nhất, chúng tôi cung cấp tư vấn pháp lý và tham gia vào các vụ kiện dân sự liên quan đến kinh doanh, lao động, hôn nhân, gia đình và thừa kế.

■ Liên hệ Hankuk Law Firm

Để được tư vấn pháp lý đáng tin cậy và hiệu quả, vui lòng liên hệ với HANKUK LAW FIRM ngay bây giờ. Chúng tôi cam kết cung cấp cho bạn những câu trả lời tốt nhất có thể và đội ngũ luật sư dày dạn kinh nghiệm của chúng tôi có kiến ​​thức sâu rộng trong nhiều lĩnh vực pháp lý. Chúng tôi luôn ở đây để cung cấp sự hỗ trợ có năng lực và tận tâm nhất, bất kể bạn đang giải quyết các vấn đề hợp đồng, tranh chấp thương mại hay cần hướng dẫn về đầu tư nước ngoài. HANKUK LAW FIRM rất vinh dự được hỗ trợ hàng trăm khách hàng trong nước và quốc tế giải quyết khéo léo các vấn đề pháp lý phức tạp với tư cách là đối tác pháp lý đáng tin cậy của họ. Đừng để các vấn đề pháp lý cản trở thành công của bạn. Hãy để chúng tôi đồng hành cùng bạn hướng tới thành tựu và sự thoải mái về mặt pháp lý. Để được hướng dẫn và hỗ trợ nhanh chóng đảm bảo quyền của bạn luôn được duy trì ở tiêu chuẩn cao nhất, hãy liên hệ với HANKUK LAW FIRM ngay bây giờ.

■ Liên hệ ngay cho chúng tôi, Hankuk Law Firm:

Website: http://hankuklawfirm.com/en/  FB: https://www.facebook.com/hankuk.lawfirm  Tiktok: https://www.tiktok.com/@hankuklawfirm Youtube: https://www.youtube.com/@hankuklawfirm6375 Email:  info@hankuklawfirm.com   SĐT: 0942.339.063