NHỮNG ĐIỂM MỚI TRONG THỦ TỤC ĐẦU TƯ MÀ NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CẦN BIẾT

Ngày 05/9/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định 239/2025/NĐ-CP sửa đổi một số điều của Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư. Những thay đổi này tác động trực tiếp đến thủ tục, hồ sơ và điều kiện đầu tư. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, việc cập nhật kịp thời là rất quan trọng để quá trình xin cấp giấy chứng nhận đầu tư, gia hạn dự án hay thực hiện dự án hạ tầng được thuận lợi và nhanh chóng.

1. Cơ sở pháp lý

• Luật Đầu tư 2020 (có hiệu lực từ 01/01/2021).
• Nghị định 31/2021/NĐ-CP: Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư.
• Nghị định 239/2025/NĐ-CP: Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 31/2021/NĐ-CP (ban hành ngày 05/9/2025).

2. Những sửa đổi chính

Các điểm sửa đổi đáng chú ý gồm:

• Xác định địa bàn ưu đãi đầu tư theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp

• • • Trước đây, Điều 21 NĐ 31/2021 quy định về nguyên tắc xác định địa bàn ưu đãi đầu tư khi đơn vị hành chính mới được thành lập (do chia, tách, nâng cấp) thuộc huyện; nhưng chưa áp dụng rõ cho cấp xã trong mô hình hai cấp.
    • Nay theo NĐ 239/2025, bổ sung quy định để việc xác định địa bàn ưu đãi đầu tư áp dụng rõ cho cấp xã mới thành lập trong mô hình hai cấp.
    • Các nguyên tắc cụ thể:
      • Nếu xã mới được thành lập và trước đó cấp xã (thuộc huyện) là địa bàn có điều kiện đặc biệt khó khăn thì xã mới vẫn được xác định là đặc biệt khó khăn, tương tự nếu là “khó khăn”.
      • Nếu xã mới từ nhiều xã với điều kiện kinh tế-xã hội khác nhau: xác định theo đa số số xã đang hưởng ưu đãi. Nếu số lượng bằng nhau, ưu tiên điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn; nếu bằng giữa “khó khăn” và “không thuộc ưu đãi”, thì sẽ là “khó khăn”; nếu bằng giữa “đặc biệt khó khăn” và “không ưu đãi”, thì là “đặc biệt khó khăn”.
    • UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định và công bố địa bàn ưu đãi đầu tư và địa bàn đặc biệt ưu đãi đầu tư cấp xã, gửi thông tin về Bộ Tài chính để theo dõi, tổng hợp.

• Bỏ quy định tuổi máy móc vượt quá 10 năm là cấm gia hạn đối với một số dự án

• • Trước đây, theo điểm b khoản 10 Điều 27 NĐ 31/2021: các dự án sử dụng máy móc thiết bị mã HS thuộc Chương 84 và 85 nếu tuổi vượt quá 10 năm, hoặc không đáp ứng các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn, tiết kiệm năng lượng, bảo vệ môi trường bị xem là sử dụng công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ gây ô nhiễm, thâm dụng tài nguyên, không được gia hạn thời hạn hoạt động.
  • Nay sửa đổi: bỏ quy định về tuổi vượt quá 10 năm, thay bằng yêu cầu về hiệu suất hoặc công suất của máy móc thiết bị còn dưới 85% so với thiết kế; hoặc mức tiêu hao nguyên, vật liệu, năng lượng vượt quá 15% so với thiết kế.

  • Nếu không có quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, thì áp dụng tiêu chuẩn quốc gia của VN hoặc tiêu chuẩn quốc gia của một trong các nước G7, hoặc Hàn Quốc, trong các tiêu chí an toàn, tiết kiệm năng lượng, bảo vệ môi trường.
• Sửa đổi quy định về đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung và khu kinh tế.
  Những điểm chính:
  • Việc xây dựng & kinh doanh kết cấu hạ tầng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ số tập trung đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
  • Đối với địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn: UBND cấp tỉnh có thể trình Thủ tướng quyết định thành lập hoặc giao cho đơn vị sự nghiệp có thu làm chủ đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, etc.
  • Nhà đầu tư thực hiện các hoạt động như xây nhà xưởng, văn phòng, kho bãi (bán hoặc cho thuê); định giá thuê đất, cho thuê lại đất, văn phòng, nhà xưởng, kho, các phí sử dụng hạ tầng, các loại phí dịch vụ khác: phải đăng ký khung giá và các loại phí sử dụng hạ tầng với Ban quản lý khu công nghiệp, chế xuất, công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung, khu kinh tế. Việc đăng ký khung giá định kỳ 6 tháng hoặc khi có sự điều chỉnh khác so với khung giá đã đăng ký.

3. Ảnh hưởng đến thủ tục đầu tư, hồ sơ và điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài

Những điểm sửa đổi tại Nghị định 239/2025/NĐ-CP giúp quy trình đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài trở nên rõ ràng và thuận lợi hơn.

Trước hết, quy định mới về xác định địa bàn ưu đãi đầu tư theo mô hình chính quyền hai cấp giúp nhà đầu tư biết chính xác khu vực nào được hưởng ưu đãi, tránh rủi ro lập dự án ở nơi chưa rõ chính sách.

Việc bỏ giới hạn 10 năm tuổi máy móc thay bằng tiêu chí hiệu suất – mức tiêu hao giúp doanh nghiệp FDI dễ dàng sử dụng thiết bị còn hiệu quả, đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế, từ đó tăng khả năng gia hạn và triển khai dự án.

Đồng thời, yêu cầu đăng ký khung giá và phí hạ tầng định kỳ với Ban quản lý khu công nghiệp tạo sự minh bạch, giúp nhà đầu tư nước ngoài dự trù chi phí ổn định hơn khi thuê đất, nhà xưởng, hạ tầng.

Cuối cùng, việc giao UBND cấp tỉnh công bố và theo dõi địa bàn ưu đãi sẽ rút ngắn thời gian tra cứu và chuẩn bị hồ sơ, đảm bảo thủ tục được xử lý tập trung, nhanh chóng.

4. Khuyến nghị cho nhà đầu tư nước ngoài

Những sửa đổi của Nghị định 239/2025/NĐ-CP cho thấy Chính phủ đang hướng tới việc tinh gọn thủ tục, tăng tính minh bạch và phù hợp với thông lệ quốc tế. 

Đối với nhà đầu tư nước ngoài, có ba điểm cần lưu ý:

• Chủ động cập nhật chính sách ưu đãi đầu tư tại địa bàn dự án: Việc xác định rõ ràng ở cấp xã giúp dự đoán chính sách chính xác hơn, những nhà đầu tư nên thường xuyên theo dõi công bố của UBND tỉnh để tận dụng cơ hội ưu đãi thuế, đất đai.
• Rà soát tiêu chuẩn máy móc, thiết bị trước khi nộp hồ sơ: Dù không còn rào cản 10 năm tuổi, doanh nghiệp vẫn cần chứng minh hiệu suất và mức tiêu hao theo chuẩn quốc gia hoặc chuẩn quốc tế. Do đó, việc chuẩn bị tài liệu kỹ thuật, chứng chỉ chất lượng từ nhà sản xuất sẽ giúp hồ sơ được thông qua nhanh chóng.
• Tuân thủ việc đăng ký khung giá hạ tầng: Nếu là chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp hoặc khu công nghệ cao, cần lưu ý thủ tục đăng ký định kỳ. Còn nếu là nhà đầu tư thứ cấp, hãy xem đây là cơ sở để thương thảo hợp đồng thuê hạ tầng minh bạch, tránh phát sinh chi phí bất ngờ.

5. Tác động đến cơ quan quản lý nhà nước

Nghị định 239/2025/NĐ-CP không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn đặt ra yêu cầu cao hơn với cơ quan quản lý. UBND cấp tỉnh phải chủ động xác định, công bố và cập nhật danh sách địa bàn ưu đãi; Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế phải thường xuyên tiếp nhận, thẩm định và công bố khung giá hạ tầng. Như vậy, trách nhiệm quản lý trở nên rõ ràng, minh bạch, giảm tình trạng chồng chéo, kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ.

6. Lưu ý trong chuẩn bị hồ sơ đầu tư

Để tận dụng lợi thế từ nghị định mới, nhà đầu tư nước ngoài nên lưu ý:

• Chuẩn bị tài liệu chứng minh hiệu suất, tiêu chuẩn kỹ thuật của máy móc theo quy định quốc tế.
• Xác định rõ địa điểm dự án và tra cứu thông tin công bố của UBND cấp tỉnh để bổ sung chính sách ưu đãi vào hồ sơ.
• Đối với nhà đầu tư hạ tầng, cần lập kế hoạch đăng ký khung giá và các loại phí định kỳ, tránh để sai sót thủ tục làm chậm tiến độ dự án.

7. Kết luận

Nghị định 239/2025/NĐ-CP đánh dấu một bước tiến quan trọng trong cải cách thủ tục đầu tư tại Việt Nam. Những quy định mới giúp tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch hơn, đồng thời mở rộng cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong các lĩnh vực sản xuất, hạ tầng và công nghệ. Việc cập nhật kịp thời, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tuân thủ đúng quy định sẽ là chìa khóa để doanh nghiệp FDI rút ngắn thời gian xin phép, giảm chi phí phát sinh và nâng cao hiệu quả đầu tư tại Việt Nam.

8. Thông tin về Chúng Tôi, Hankuk Law Firm

■ Hankuk Law Firm

Mục tiêu của các dịch vụ pháp lý do HANKUK LAW FIRM cung cấp là hỗ trợ các doanh nghiệp, nhà đầu tư và mọi người. Tổ chức của chúng tôi tuyển dụng các luật sư, đối tác và chuyên gia lành nghề người Hàn Quốc cung cấp các dịch vụ pháp lý cho doanh nghiệp liên quan đến các tập đoàn và tố tụng.

Để hỗ trợ quá trình khởi nghiệp, các luật sư và nhân viên của chúng tôi cung cấp nhiều dịch vụ, bao gồm tư vấn luật kinh doanh, tư vấn luật thuế và nhập cư, dịch vụ bất động sản, tư vấn kinh doanh, tiếp thị và truyền thông, nguồn nhân lực, phân phối sản phẩm, các lựa chọn nhượng quyền thương mại, v.v. Chúng tôi cung cấp tư vấn chuyên môn về mọi khía cạnh trong nhu cầu kinh doanh của bạn.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng và đạt được kết quả tốt nhất, chúng tôi cung cấp tư vấn pháp lý và tham gia vào các vụ kiện dân sự liên quan đến kinh doanh, lao động, hôn nhân, gia đình và thừa kế.

■ Liên hệ Hankuk Law Firm

Để được tư vấn pháp lý đáng tin cậy và hiệu quả, vui lòng liên hệ với HANKUK LAW FIRM ngay bây giờ. Chúng tôi cam kết cung cấp cho bạn những câu trả lời tốt nhất có thể và đội ngũ luật sư dày dạn kinh nghiệm của chúng tôi có kiến ​​thức sâu rộng trong nhiều lĩnh vực pháp lý. Chúng tôi luôn ở đây để cung cấp sự hỗ trợ có năng lực và tận tâm nhất, bất kể bạn đang giải quyết các vấn đề hợp đồng, tranh chấp thương mại hay cần hướng dẫn về đầu tư nước ngoài. HANKUK LAW FIRM rất vinh dự được hỗ trợ hàng trăm khách hàng trong nước và quốc tế giải quyết khéo léo các vấn đề pháp lý phức tạp với tư cách là đối tác pháp lý đáng tin cậy của họ. Đừng để các vấn đề pháp lý cản trở thành công của bạn. Hãy để chúng tôi đồng hành cùng bạn hướng tới thành tựu và sự thoải mái về mặt pháp lý. Để được hướng dẫn và hỗ trợ nhanh chóng đảm bảo quyền của bạn luôn được duy trì ở tiêu chuẩn cao nhất, hãy liên hệ với HANKUK LAW FIRM ngay bây giờ.

■ Liên hệ ngay cho chúng tôi, Hankuk Law Firm:

Website: http://hankuklawfirm.com/en/  FB: https://www.facebook.com/hankuk.lawfirm  Tiktok: https://www.tiktok.com/@hankuklawfirm Youtube: https://www.youtube.com/@hankuklawfirm6375 Email:  info@hankuklawfirm.com   SĐT: 0942.339.063